来源 | 深蓝财经
撰文 | 杨波
最早喊出“活下去”的宇宙房企万科，最近又有一些困难了。
今天，万科债券，又崩了！
截至1月10日收盘，“22万科04”当日大跌12.37%，收盘价52.5779元；“21万科06”当日大跌8.18%。从收盘价格来看，已有4只债券价格跌至60元以下，这说明投资者信心严重不足，对万科的偿债能力十分悲观。
一般而言，债券价格越低，对应的债券收益率越高，表明潜在风险越高。接近50%的收益率，表明市场预估万科的违约概率高达5成。
据《21世纪经济报道》引用WIND数据显示，目前万科一年以内到期的境内债务约326.45亿元。公开市场方面，2025年万科境内外累计债券到期债券共9只，总规模高达215.9亿元。
截至2024年9月底，万科有息负债合计3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%，一年内到期的有息负债金额约1166亿元。与此同时，截至9月末，万科持有的货币资金为797.5亿元。
综合来看，万科的偿债压力依然不小。
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净资产不到3万的全资子公司，贷出10.8亿
1月9日晚间，万科的一则公告颇为引人关注。
首先是债务展期。
万科A公告称，控股子公司武汉誉天兴业置地有限公司前期通过保险资金不动产债权投资计划形式向新华资产管理股份有限公司融资，万科为该笔融资提供连带责任保证担保，担保期限为全部债务履行期限届满之日起2年。截至目前，本次融资余额20.4亿元，经协商本次融资到期日调整至2026年12月31日。
该如何解读这个事情？
好消息是，这笔债务成功展期2年，这有利于减缓万科的短期偿债压力。坏消息是，这说明万科的资金链依然非常紧张，拿出20亿都难。
其次是新增融资。
万科公告称，公司控股子公司深圳市泊澜租赁服务有限公司向浦发银行深圳分行申请贷款10.8亿元，期限30年。目前该笔贷款已经完成提款！
这笔超长期贷款，质押担保物是深圳泊澜100%股权。
值得注意的是，深圳泊澜截至2024年11月30日，净资产只有2.88万元。2024年1月-11月，营业收入为0万元。相当于用一个净资产仅2.88万元的公司，贷出了10.8亿元，而且还是30年期限！
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总负债还有9828亿
谁能想到，在促进房地产市场止跌回稳信号发出3个多月后，万科竟然还这么难！
股市层面，万科A最新收盘价为6.69元/股。
这个价格，已经低于2024年9月19日收盘价。相当于本轮行情所有涨幅，已经被抹掉了，并且还低于起涨前的价格！距离前期低点6.18元/股也仅一步之遥。
去年7月9日，万科公告，公司骨干管理人员共计1862人计划自筹资金2亿元增持万科A股股票，增持期为6个月，且自愿锁定2年。截至2024年7月15日，增持完成。目前来看，股价已经和管理层增持价格相当了。如果再跌一些，管理层增持股也将全部被套牢。
市场究竟在担忧什么？
我们来看万科销售端的情况。1月4日，万科公布了最新销售数据：
2024年12月，公司实现销售面积172.7万平方米，同比下降32.72%，实现销售金额233.4亿元，同比下降29.23%。2024年12月，公司项目销售单价为13515元/平方米，同比增长5.19%。
2024年公司累计实现销售面积1810.7万平方米，同比下降26.57%，实现销售金额2460.2亿元，同比下降34.59%。2024年公司项目累计销售单价13587元/平方米，同比下降10.92%。
相当于整个2024年，万科销售金额同比下降了1/3多。
这种销售端的下滑，会给偿债带来极大的压力。比如2024年前三季度，万科经营活动现金流为-48.48亿元。单纯靠经营，不仅没有流入现金，还需要提供现金维持经营，哪还有钱去还贷款呢？
1月9日，万科在回应媒体时表示，针对2025年将要到期的公开债务，公司会全力以赴，继续从经营端和融资端等多方面筹集资金，通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。
截至2024年三季度末，万科账面负债合计还有9828亿元！虽然相比于2023年同期的1.24万亿，已经压降了21%，但总负债规模依然庞大。
面对当前困境，万科何时才能稳住？
